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张立群:地产投资增长下降态势有望明年上半年结束

 


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本文摘要:着名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群房地产中国网络信息2015年12月8日下午,由中国网络新闻中心房地产中国网主办的第七届房地产中国论坛和2015中国房地产年度红榜颁奖仪式在北京钓鱼台湾酒店隆重举行。

着名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群房地产中国网络信息2015年12月8日下午,由中国网络新闻中心房地产中国网主办的第七届房地产中国论坛和2015中国房地产年度红榜颁奖仪式在北京钓鱼台湾酒店隆重举行。论坛现场,着名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授就十三五期间的经济发展和房地产业变革调整话题进行了主题演说。

他在演讲中认为,中国经济在过去十年中经常发生最重要的变化。中国经济陷入负增长,硬着陆。房地产投资快速增长持续上升的态势也将在明年上半年结束。在此基础上,基础设施投资的快速增长趋势加强,经济整体的快速增长处于稳定状态,无论是稳定的消费还是稳定的投资,效果都很明显。

房地产的发展不会进入市场发展环境的提高。当然,内部调整对象明年不会进一步发展。房地产整体的发展模式,从过去的大量住宅建设中,解决问题的对立变成了更加细致的住宅建设,或者更加合理的布局,以更高的水平、更加绿色、更加洗手的方向发展,其中房地产的发展和金融的关系更加密切。

张立群说,我们还处于最重要的战略机会期,现在的对立和问题很多,但是阶段性地通过新的城市化、国际金融危机后,各国大幅度调整,最后不会回头。链接:【文字转播】第7届房地产中国论坛和2015年中国房地产年度红名单发表了现场国史。

张立群:客人、女士、老师们下午好。今天是我们房地产中国论坛的第七届。

在这个论坛上,我们看到了全国工商联合会的秘书长,谢总说了有关的事情。房地产的发展应该说从今年开始,好转的迹象显着。

因此,在这样的背景下,我们看到了中国经济目前这样的发展和房地产整体的发展,十三五期如何看待,我提出了个人意见。第一,中国经济过去十年左右,最重要的变化是增长速度上升。主要是指两位数的高速增长调整到8%以下的中高速增长,2012年以后,经济急速增长在8%以下时,这种上升态势仍在发展。2012年经济迅速增长7.7%,2014年下降7.3%,今年第三季度下降6.9%。

另外,我们从最近几个指标来看,比如工业快速增长,10月份是5.6%,比9月份减少0.1个百分点,11月份制造业订单经理指数是49.6%,比10月份减少0.2个百分点。另外,从投资状况来看,从1月到10月的投资比去年急速增加了10.2%,这个增长率从1月到9月上升了0.1个百分点。

在这种背景下,我们如何看待2016年中国经济的快速增长趋势?我指出,明年的快速增长应该是稳定的,从2012年开始的大规模快速增长着力于避免经济快速增长的过渡性下降,这种起点方式与2009年以后的整合计划有显着差异。我个人人而言,我觉得整合计划更像西方医疗法比较大力的债务和货币反对政府投资的扩大,包括中央政府2年4兆美元的投资,地方政府约有10兆美元的投资。因此,我们整个投资规模从2009年到2010年有着显着的扩大。

从政府主导的基础设施来看,2009年基础设施投资的快速增长率达到50%,这一变化明显反对了整个内需的快速增长。内需快速增长缓慢后,各种投资订单提高了工业动工水平,在一定程度上抵消了对外贸易出口加工企业开工率上升对经济快速增长的负面影响。因此,经济整体的快速增长应在2009年以后稳定在9%以上。

但而,这种政策模式通过发行债务和发票反对政府投资,显然给政府带来了债务压力和通胀压力。我们看到这个大的快速增长政策,特别强调长短融合,标本兼治,还在大水漫灌,还在扩大政府支出,还在扩大大力的货币政策,维持宏观经济政策的稳定性,通过这样的财政政策,货币政策的稳定性反对了我们国内市场需求的稳定性。这个效果我真的像中医化疗一样,效果很慢,但这个效果不长,效果很慢,所以还持续了4年左右,到今年为止,我们对大幅度快速增长的效果逐渐变化,最初的变化是消费,从2011年到2015年社会消费品零售总额比去年同期增长率保持在2位数,没有频繁变化的迹象,快速增长基本稳定工业增长速度的变化很显着,但消费增长速度的变化并不显着。

这表明大幅增长的政策实质上把重点放在消费上。国内市场需求是两个组成部分,一个是投资,另一个是消费。

投资见效快,但投资更容易构成许多产能不足,更容易构成以前社会再生产循环的许多对立,但消费往往会出现这样的问题。消费持续稳定增长的情况下,消费这个订单的稳定性产生的生产经常出现持续的生产能力不足。我们看到消费的快速增长,应该说对经济快速增长的反对是最重要的,中国人口去年是13.64亿人,我们是十几亿人,大家日常生活的订单水平没有显着上升的时候,构成的订单总规模相当大,去年的社会消费品零售总额是28兆人你卖冰箱,他卖电视,卖洗衣机,他的终端市场需求创造了中间的市场需求,也很多。

重建终端市场需求的产业链构成的中间市场需求相当大。去年,我们名的GDP63.6兆元,据国家统计局报道,GDP快速增长中消费贡献超过51.2%,去年我们GDP快速增长的7.3%中,3.7个百分点是消费贡献。

因此,现在我们说中国经济会陷入负增长,中国经济会勉强着陆,我们的自信来自哪里,首先是近年来我们保证基本民生,我们十几亿中国人的生活基本上是长期的,这个生活长期给予的各种订单、食品工业、饮料工业、纺织服装、家电、电脑、旅游、汽车因此,我们看到今年的双十一,电器商品的销售额在一两天内超过1000亿美元,今年的十一连休期间旅行非常活跃。今年1月至10月的网上销售额比去年急速增加34%,今年10月餐饮业零售额比去年急速增加12.4%,看到困难企业减少了很多,但困难家庭没有明显增加。我们现在看到的是,我们出门,包括旅行,在餐厅睡觉,在网上购物,在小区看到的各种租车员,我们总是感受到人的活动,人的日常生活活活动不总是崩溃。

结果,我们迅速成长的稳定构成了大量有效的订单。社会生产分为两部分,一部分是生产资料的生产,一部分是生活资料的生产,生活资料的生产是最基础的,生产资料的生产是为了使生活资料的生活超过更高水平而制定的一系列计划。

因此,我们说生活资料生产的稳定性和各种中间市场需求的稳定性不会反对中国经济的快速增长。这个底部不是负增长。

因此,我们说,经过几年的希望,首先在稳定的消费方面获得了最重要的利益,这个利益对我们整体的快速增长是最重要的。因此,2012年政治局明确提出了宏观经济政策大、微观政策生存、社会政策基础、社会政策基础、社会政策基础民生三项原则。在简单的情况下,首先要确保基本民生尽量受到影响。因此,我们在两个方面,正确的低收入,正确的贫困地区,政府大幅度快速增长的下划线是健康的低收入,现在还有7%的快速增长,这对的低收入是最重要的,再加上我们的增长速度,主要集中在第二产业、工业制造业,低收入最少的第三产业发展稳定,主客观条件综合,最近几年的低收入形式稳定,今年1~9月城镇追加低收入1066万人,这次欧洲南难民潮有数百万人窒息德国、法国力量,每年中国城镇的低收入因此,我们说低收入稳定是居民收入快速增长的基本反对因素。

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再加上我们正确的贫困地区,近年来在困难的情况下,政府采取了很多措施,2013年构筑了1650万人的贫困援助,2014年构筑了1232万人,再加上对城市困难集团的反对,一个是纳底线,一个是健康的低收入,这两个方面的效果,形势复杂的时候居民的收入急速增加基本稳定。因此,今年1月至9月,城乡居民人均农村居民收益比去年快速增长7.7%,比GDP高0.8个百分点。

因此,我们看到十几亿中国人的生活基本上是长期的,这是政府希望和客观有利条件的反对构成的基本结果。这种消费稳定,消费稳定反对的经济快速增长稳定是可持续的,这也是稳定增长最重要的利益。

当然,我们说政府在推荐消费的同时也没有忽视投资,我们仍然把投资作为大幅增长的重要因素。政府近年来大投资方面,首先是基础设施投资方面,从全面计划开始,基础设施投资增长率大幅度上升,环绕大增长率的新目标,2012年以后,基础设施投资增长率开始上升,必要的表现是国家发展改革委员会根本建设项目审查的工程进度显着减缓,各种资金确保反对力显着增大。因此,从2012年到今年,基础设施投资的快速增长基本稳定在20%左右,与过去50%以上的快速增长的适度明显提高,基础设施方面经过我们几年的大幅扩大,基础设施投资过多,如新兴城市化,我们解决问题城市之间的联系,解决问题地下设施不足,大城市一下子看海,现在建设地方走廊,海绵城市,污水、垃圾处理能力大幅度提高,新城市化给予的基础设施建设任务明显增加,基础设施不足,大城市一下看海,现在建设地方走廊,海绵城市在这种背景下,人民币存款约为136兆元,从10月到10月全国固定资产投资规模为43兆元,资金问题正在寻找决心。

在这种背景下,我们这样的干部队伍的建设也包括问责制度,包括希望、报酬制度的大规模完善。我想投资下一个基础设施,随着十三五的开始,增长速度将来会提高。另一个大变化是房地产,我们看到中国房地产今年好转,3月以后销售形势持续恶化,今年第一季度城镇商社销售面积比上年同期负增长9.2%,1月至10月同期快速增长7.2%,房地产销售形势好转。我主要想两个方面的原因,第一个方面是中国城镇化,现在很多人分析现有城市人口有限,或者户籍人口分析房地产供求关系,我指出这是不全面的。

中国现在这个城市化还在继续前进。例如,去年我们按常住人口计算城市化率54.77%的发达国家在70%以上,如果我们超过70%,未来城市常住人口将减少2.5亿人以上。如果每个人根据当前城市居民的住房水平确保住房,每人34平方米,约70亿平方米。现在每套住宅100平方米,7000万平方米以上,现在城镇所有库存房2.2亿套,城镇整体住宅市场需求考虑城镇化,这个前提非常大,再加上户籍人口城镇化率,去年35.9%,如果超过70%,城镇户籍人口将减少近5亿人,现在城镇非户籍人口住宅水平低,租赁住宅多,住在城镇村庄,地下和半地下,北京有100万人以上住在半地下,而且北京的蚂蚁族还不存在,在昌平村租赁住宅的大学生活的人口减少了9万人,今天的城镇户籍减少了。

现在我们看到中国房地产市场的好转,最重要的是随着城市化构成的必要购房市场需求,城市中年轻人减少,顺利的年轻人减少,这样的变化,这样的市场需求不断减少。在这个市场需求减少的时候,另一个条件是前面大家说的金融,买房子的刚性市场需求不可或缺的金融反对,年轻人的优势可以长期偿还,但是我现在的缴纳能力不低,所以去年以来对贷款政策的调整,贷款不承认住宅,今年北京卖第二套住宅的首付比例也可以上升,从去年到现在6次存款利率减少,现在的住宅价格收益比是10年以上的水平 合,房地产市场的好转是不可避免的。这次改善主要集中在大城市。原因是我们城市化的对立,各自为政治的发展带来了当前城市最高的约20个大城市,但现在的问题是大城市不能安装,中小城市的人们不想去,这是我们新型城市化解决问题的主要问题。

是大中小城市领导城市群发展,解决问题的对立。当然,这需要时间才能看到效果。

在这样的过程中,房地产的发展现在大家都认识到需要集中在大城市,随着2009年以后的城市建设运动,很多开发者到达中小城市后,很多库存室的积压和困难,实际上房地产经过调整,现在的开发者围绕大城市发展,现在的大城市很难拿到土地,这也是制约的要素。但是,我们说大城市销售形势恶化的影响是最重要的,大城市给予的资金与中小城市不同,在北京买房数百万资金,你在县级市一定面积的住宅最多数十万资金。因此,大城市今年以来销售形势的全面恶化本质上反对开发人员资金方面的恶化,中小开发人员的困难很大,这也是配对现象之一。

我们看到房地产经纪人在大城市,特别是一线大城市,大楼销售形势良好时,土地建设活动开始恢复。根据过去的经验,房地产销售指标恶化半年后,房地产投资指标发生了跟进的变化,由我们的城市运动构成的库存室很大,但大城市库存室的消化已经有了明显的变化,积压并不明显。在此基础上,大城市房地产开发建设主导的房地产投资完全恢复,我指出现在已经开始看到征兆。

房地产投资快速增长持续上升的态势将于明年上半年结束。在此基础上,基础设施投资的快速增长趋势加强,经济整体的快速增长趋势显着,平稳消费和平稳投资的效果显着。

今年经济快速增长,下降到7以下,今年相当大的问题是出口,实质上出口在年初大家的估计和去年非常大,去年快速增长到4点几分,今年也指出了5%左右,今年到10月,出口负增长水平进一步激化,而且国际贸易量的快速增长到2%,前几年是7%,这些变化有我们的想法,贸易保护主义的浮现,世界经济结构的理解出口作为不确认的因素,对今年的影响很大,有点引人注目。由于我们的大规模快速增长政策效果集中在国内市场需求上,外部市场需求受到限制。

经过2008年以来,我们市场需求结构的调整,更好的转向依赖于国内市场需求,出口对经济的快速增长有影响,但影响现在更小。因此,在这样的基础上,我们的基本观点是2016年中国经济稳定开始。

低开稳定地回头看。房地产的发展,我认为不会进入市场环境,发展环境会提高。当然,内部调整对象明年不会进一步发展,房地产整体的发展模式会发生变化,从过去的大量住宅建设中,解决问题的对立会变成更加细致的住宅建设,或者更加合理的布局,更高水平的发展,更加绿色,更加洗手的发展,其中房地产的发展和金融的关系更加密切,如果没有金融的反对,你在地区之间的调整因此,房地产的布局调整、发展模式的调整是金融的插手、金融的反对,但最重要的是要根本地改变和提高房地产本身的发展模式。

因此,在这样的基础上,十三五整体的发展,我指出中国的发展,第一个市场需求潜力极大,包括城市化潜力、产业结构升级潜力、区域经济协调发展潜力、全国人民共享、第一收益群体、收入水平提高带来的市场需求潜力。中国的发展依然处在社会主义的初级阶段,我们的主要矛盾依然是人民群众日益增长的物质文化市场需求比较领先的社会生产力对立。因此,我们依然要通过改革进一步和平发展社会生产力,人员和资金方面都是基本问题,的变化。

从人力资源来看,我们去年15岁到64岁的劳动年龄人口10亿,全国城镇低收入3.9亿,从这样的数字来看,中国目前并不缺乏劳动力。再加上我们的人口政策也在调整,中国的发展未来资源不足,特别是人才资源不足。

第二个中国的储蓄率还在40%以上,比发达国家低一倍,现在人民币存款馀额在136兆元左右,我们的发展不补充资金。另外,在我们的技术方面引进技术环境,随着国际市场整体的更高水平访问,自由贸易区的考试也包括我们现在的负面表格、国民待遇等市场管理模式必须全面实施。

所有这些都意味着技术必须遵循利润流动,将来我们的环境不会进一步提高,我们自主创新,在研究开发方面投入的力量大幅增加。因此,我们的发展也不缺技术,应用于技术反对。

因此,中国的发展需要市场,需要人,需要有钱人,需要技术,和平发展的时代主题没有逆转,中国的经济发展依然处于最重要的战略机会期,这分辨没有逆转,基本条件不存在。因此,这次五中全会对全面小康的任务没有开放,两人翻了一番,十三五期间年增长率不能超过6.5%,中央对中国经济的发展有信心。第二,质量方面明确提出的拒绝包括国民素质、环境质量、各方面制度更加成熟。

在这样的背景下,十三五期整体的发展形势已经正确,我们还处于最重要的战略机遇期,现在的对立和问题很多,但是阶段性地通过新的城市化国际金融危机后,各国大幅度调整,最后不会回顾。我们说十三五期间的形势要有信心。第二,任务也是具体的,这五个方面的发展目标已经确定。

第三,战略方针也很具体,是我们谈论的五个发展理念。创造力、协商、绿色、对外开放和共享。

因此,在这样的背景下,我们从房地产的发展来看,也面临着许多新机遇。例如,以人为中心的新型城镇化,这给我们的房地产发展带来了更高水平的市场需求,给我们带来了更好的发展建设环境。

第二,区域空间布局的全面调整和优化,面对两百年,尤其是中国梦,我们现在布局未来的小镇,还包括基本农田,各种生态环境更加合理的利用,也给房地产的发展带来了很多机会和空间。还包括绿色发展,使我们整个房地产的发展能够循环,节约能源等多方面的变化。另一方面,共享发展,房地产未来的发展要更加关注转入城市的年轻人,关注刚性市场的需求。在这样的基础上,我真的进步了以人为中心的新城市化,提高了城市规划建设管理水平,包括了很多新的机会。

坚决的绿色发展也包括许多新的发展机会。在共享发展方面,政府的公共服务水平不会大幅提高,全面提高,不会进一步提高我们房地产发展的城市环境。公共服务确保的这些社会环境不会进一步提高。

因此,房地产的发展明显面对新时期,正在开拓新的更高水平的发展。在此基础上,大家应该有信心,制定充分的计划,克服困难,实现新的更高水平的发展机会。


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